天府新区流拍高价“回锅肉”地块入市,竞价30轮成交楼面价11175元/平米
今日成都市公共资源交易中心拍卖出让3宗地块,共计180.8077亩。
其中天府新区出让的2宗连襟地块分别为宗地一72.4831亩和宗地二59.1068亩,这两宗地块曾与4月11日登上过拍卖舞台,最终均因竞买者出价未达到设置底价而流拍。事隔3个月后,两宗回锅肉地块再度走上拍卖台,起拍价仍为1200万元/亩,住兼商用地,兼容商业面积小于10%,计算容积率2.0,同样设置有底价。
宗地三邛崃出让地块49.2178亩,起拍价292万元/亩,容积率不大于3.0,住兼商用地。
据悉,当天拍卖席共计18人,包括7、67、9、69等号牌在内,参拍企业共7家。
宗地一天府新区72.48亩地块,起拍价1200万元/亩,折合楼面价9000元/平米。67号率先举牌,随后竞拍在67号和7号之间展开,经过30轮竞价后以1490万元/亩成交,折合楼面价11175元/平米,竞得者为7号首创,溢价率24.2%。
宗地二天府新区59.11亩地块,起拍价1200万元/亩,楼面价9000元/平米,67号和183号互不相让,竞价到13轮时9号半路杀出,取代183号和67号展开竞价,后经过14轮竞价67号获得该宗地块,成交价1460万元/亩,楼面价为10950元/平米,溢价率21.7%。
宗地三邛崃49.22亩地块,起始楼面价1460元/平米,楼面价止步于1460元/平米,被69号自然人竞得,溢价率0%。
宗地分析
01
宗地一、二
起拍价未变,天府新区“回锅肉”地块调整开发指标再入市
4月11日的拍卖种,该两宗地块经过多轮叫价,72.48亩宗地的举牌价止步于1330万元/亩,折合楼面价9980元/㎡,59.11亩宗地的最终举牌价为1300万元/亩,折合楼面价9751元/㎡,均是不低的价格。
遗憾的是,举牌价格却未达地块的设置底价而流拍。(具体情况可参见天呐,今天土拍楼面价设置底价居然13000元/平米。)
关于这两宗地在配套方面“是好是歹”,我们此前也做过分析。就区域开发热度而言,万科、中海、保利、优品道、德商等品牌房企均布局于此。天府四中、天府三小(龙江路小学)、华阳小学也是见缝插针的邻接各楼盘。最后,地铁5号线、剑南大道、沈阳路、瑞祥路等纵横交通枢纽将各地块连结贯通。
即便抛开区域规划利好不说,交通便利+各大品牌房企又在此聚集发力,更何况还处于锦江生态带范围内,区域未来可期。
地块周边配套详情
有趣的是,这一次天府新区推地做了让步,而房企也默契地向前跨了一步。
首先,两宗地出让条件“松绑”。
对照4月11日这两宗地的出让条件来看,今日拍卖的宗地取消了“竞得人须在出让宗地范围内,建设计容建筑面积不小于出让宗地居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房(用于管委会统筹安排的产业配套住房,单套建筑面积控制在90—150平方米范围内),并建设相应比例、相对集中的地下停车位,且须保证产业配套住房与商品房项目同步开发建设,后期无偿移交政府”的这一规定。
15%配建条件的取消,让成交价成为“所见即所得”的真实价格,也让房企在考虑是否拿地时心里踏实了些。
同时,取消配建条件后,两宗地块回归了纯粹的低密度住兼商用地属性,将有利于开发商开发、建设高品质的纯住居社区。宗地建设高度的限制,也决定了这里修建的住宅将更具有舒适、高端的特性。
其次,降低设置底价。
去年年底,保利和首钢以1220万元/亩成交该片区地块,低于这两宗地里最低的举牌价格1300万元/亩。如果说,保利和首钢拿的两宗地距离这次拍卖的宗地还隔了一个沈阳路,相应的配套尚不能就近享有,造成最终成交价偏低,是在情理之中。
那么时间再往前追溯,2017年9月21日,位于天府新区华阳街道办事处一心村六组,鹤林村四组的一宗地,也就是此次拍卖的1号宗地的北部相邻地块,最终以1600万元/亩成交,折合楼面价12000元/平米,被成都金色华府置业竞得,溢价率57%。同时也是该片区的最高楼面价。
2017年9月21日拍卖宗地位置
今日拍卖宗地位置
在这样的情况下,即使考虑时隔一年,会有一定的地价上涨,但如果仍保持1730万元/亩的地价设置,恐怕会让地块再次面临流拍的命运。从成交情况来看,两宗地均未达到4月11日的1730万元/亩的底价,所以调低设置底价的举动可以说是十分明智的。
目前,两宗地块周边在售项目的预售价约13000-16000元/平米。虽然此次天府新区与房企相互“谦让”,地块顺利成交,但要以11175元/平米的成交楼面价获得较高的回报率,仍然非常考验开发商的产品开发及运营能力。
全全从中成房业数据了解到,天府新区的5月住宅存量达282.3万方,是大成都范围内最高。而目前市场反应是楼盘的中签率已经开始回升。未来天府新区的土地量价及溢价率将会如何变化?全全也将非常关注。
02
宗地三
时隔8年,位于成都“南拓”扩展区羊安镇终供地。
地块位于斜江河以东,镇政府西北侧,交通动脉新邛公路、九龙大道交汇之地。
宗地位置
图中可见,地块目前最大的优点就是交通。最大的是缺点周边配套还比较缺乏。但从另一个角度来说,缺点或许也是优点,目前邛崃正在依托“南拓”利好而加紧生长,羊安镇更接近新津,是邛崃羊安新城规划的核心部分。而宗地所在位置的南边片区虽然配套丰富,但却是中规中矩的网状布局,一定程度上制约城市的变革发展。而“开拓新区”相对“腾笼换鸟”更易掌控,此次羊安镇时隔8年,选择在这个位置供应住宅用地,或许具有一定的风向标作用。
当然,价格也相对“划算”。
羊安镇住宅量价情况
邛崃规划情况
羊安产业新城鸟瞰
宗地详情
宗地一
土地位置:天府新区华阳街道鹤林村三、五组(剑南大道东侧、沈阳路北侧)
交易方式:拍卖
用地面积(平米): 56434.88
用地面积(亩):84.6532亩(其中出让面积 72.4831亩)
土地用途: 住兼商
容积率:①住宅兼容商业用地不小于4.84万平方米且不大于9.66万平方米,兼容商业计容建筑面积不大于总计容建筑面积的10%;②幼儿园用地满足行业主管部门要求。
建筑密度:①住宅兼容商业用地不大于28%;②幼儿园用地不大于35%。
建筑限高:建筑高度应满足区域城市设计要求。住宅建筑高度不小于18米且不大于70米,1号地块临西侧规划道路建筑高度不大于24米。
起拍价(万元/亩): 1200
起始楼面价(元/平米):9000
成交单价(万元/亩):1490
成交总价(万元):107999.819
成交楼面价(元/平米):11175
竞得者:首创
溢价率:24.2%
宗地二
土地位置:天府新区华阳街道鹤林村三、五组(剑南大道东侧、沈阳路北侧)
交易方式:拍卖
用地面积(平米): 39404.50
用地面积(亩):59.1068亩
土地用途: 住兼商
容积率:不小于3.95万平方米且不大于7.88万平方米,兼容商业计容建筑面积比例不大于总计容建筑面积的10%
建筑密度:28%
建筑限高:建筑高度应满足区域城市设计要求。住宅建筑高度不小于18米且不大于40米,临沈阳路、西侧规划道路建筑高度不大于24米。
起拍价(万元/亩): 1200
起始楼面价(元/平米):9000
成交单价(万元/亩):1460
成交总价(万元):86295.928
成交楼面价(元/平米):10950
竞得者:德商
溢价率:21.7%
宗地三
土地位置:邛崃市羊安镇新邛路北侧、九龙大道西侧
交易方式:拍卖
用地面积(平米): 32811.86
用地面积(亩):49.2178亩
土地用途: 住兼商
容积率:1.0<R≤3.0
建筑密度:30%
建筑限高:不大于45米且符合航空限高要求(局部不超过60米,且基底比例不大于25%)。
起拍价(万元/亩): 292
起始楼面价(元/平米):1460
成交单价(万元/亩):929
成交总价(万元):14371.5976
成交楼面价(元/平米):1460
竞得者:自然人
溢价率:0%
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