天府新区流拍高价“回锅肉”地块入市，竞价30轮成交楼面价11175元/平米

今日成都市公共资源交易中心拍卖出让3宗地块，共计180.8077亩。

其中天府新区出让的2宗连襟地块分别为宗地一72.4831亩和宗地二59.1068亩，这两宗地块曾与4月11日登上过拍卖舞台，最终均因竞买者出价未达到设置底价而流拍。事隔3个月后，两宗回锅肉地块再度走上拍卖台，起拍价仍为1200万元/亩，住兼商用地，兼容商业面积小于10%，计算容积率2.0，同样设置有底价。

宗地三邛崃出让地块49.2178亩，起拍价292万元/亩，容积率不大于3.0，住兼商用地。

据悉，当天拍卖席共计18人，包括7、67、9、69等号牌在内，参拍企业共7家。

宗地一天府新区72.48亩地块，起拍价1200万元/亩，折合楼面价9000元/平米。67号率先举牌，随后竞拍在67号和7号之间展开，经过30轮竞价后以1490万元/亩成交，折合楼面价11175元/平米，竞得者为7号首创，溢价率24.2%。

宗地二天府新区59.11亩地块，起拍价1200万元/亩，楼面价9000元/平米，67号和183号互不相让，竞价到13轮时9号半路杀出，取代183号和67号展开竞价，后经过14轮竞价67号获得该宗地块，成交价1460万元/亩，楼面价为10950元/平米，溢价率21.7%。

宗地三邛崃49.22亩地块，起始楼面价1460元/平米，楼面价止步于1460元/平米，被69号自然人竞得，溢价率0%。

宗地分析

01

宗地一、二 

起拍价未变，天府新区“回锅肉”地块调整开发指标再入市

4月11日的拍卖种，该两宗地块经过多轮叫价，72.48亩宗地的举牌价止步于1330万元/亩，折合楼面价9980元/㎡，59.11亩宗地的最终举牌价为1300万元/亩，折合楼面价9751元/㎡，均是不低的价格。

遗憾的是，举牌价格却未达地块的设置底价而流拍。（具体情况可参见天呐，今天土拍楼面价设置底价居然13000元/平米。）

关于这两宗地在配套方面“是好是歹”，我们此前也做过分析。就区域开发热度而言，万科、中海、保利、优品道、德商等品牌房企均布局于此。天府四中、天府三小（龙江路小学）、华阳小学也是见缝插针的邻接各楼盘。最后，地铁5号线、剑南大道、沈阳路、瑞祥路等纵横交通枢纽将各地块连结贯通。

即便抛开区域规划利好不说，交通便利+各大品牌房企又在此聚集发力，更何况还处于锦江生态带范围内，区域未来可期。

地块周边配套详情

有趣的是，这一次天府新区推地做了让步，而房企也默契地向前跨了一步。

首先，两宗地出让条件“松绑”。

对照4月11日这两宗地的出让条件来看，今日拍卖的宗地取消了“竞得人须在出让宗地范围内，建设计容建筑面积不小于出让宗地居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房（用于管委会统筹安排的产业配套住房，单套建筑面积控制在90—150平方米范围内），并建设相应比例、相对集中的地下停车位，且须保证产业配套住房与商品房项目同步开发建设，后期无偿移交政府”的这一规定。

15%配建条件的取消，让成交价成为“所见即所得”的真实价格，也让房企在考虑是否拿地时心里踏实了些。

同时，取消配建条件后，两宗地块回归了纯粹的低密度住兼商用地属性，将有利于开发商开发、建设高品质的纯住居社区。宗地建设高度的限制，也决定了这里修建的住宅将更具有舒适、高端的特性。

其次，降低设置底价。

去年年底，保利和首钢以1220万元/亩成交该片区地块，低于这两宗地里最低的举牌价格1300万元/亩。如果说，保利和首钢拿的两宗地距离这次拍卖的宗地还隔了一个沈阳路，相应的配套尚不能就近享有，造成最终成交价偏低，是在情理之中。

那么时间再往前追溯，2017年9月21日，位于天府新区华阳街道办事处一心村六组，鹤林村四组的一宗地，也就是此次拍卖的1号宗地的北部相邻地块，最终以1600万元/亩成交，折合楼面价12000元/平米，被成都金色华府置业竞得，溢价率57%。同时也是该片区的最高楼面价。

2017年9月21日拍卖宗地位置

今日拍卖宗地位置

在这样的情况下，即使考虑时隔一年，会有一定的地价上涨，但如果仍保持1730万元/亩的地价设置，恐怕会让地块再次面临流拍的命运。从成交情况来看，两宗地均未达到4月11日的1730万元/亩的底价，所以调低设置底价的举动可以说是十分明智的。

目前，两宗地块周边在售项目的预售价约13000-16000元/平米。虽然此次天府新区与房企相互“谦让”，地块顺利成交，但要以11175元/平米的成交楼面价获得较高的回报率，仍然非常考验开发商的产品开发及运营能力。

全全从中成房业数据了解到，天府新区的5月住宅存量达282.3万方，是大成都范围内最高。而目前市场反应是楼盘的中签率已经开始回升。未来天府新区的土地量价及溢价率将会如何变化？全全也将非常关注。

02

宗地三

时隔8年，位于成都“南拓”扩展区羊安镇终供地。

地块位于斜江河以东，镇政府西北侧，交通动脉新邛公路、九龙大道交汇之地。

宗地位置

图中可见，地块目前最大的优点就是交通。最大的是缺点周边配套还比较缺乏。但从另一个角度来说，缺点或许也是优点，目前邛崃正在依托“南拓”利好而加紧生长，羊安镇更接近新津，是邛崃羊安新城规划的核心部分。而宗地所在位置的南边片区虽然配套丰富，但却是中规中矩的网状布局，一定程度上制约城市的变革发展。而“开拓新区”相对“腾笼换鸟”更易掌控，此次羊安镇时隔8年，选择在这个位置供应住宅用地，或许具有一定的风向标作用。

当然，价格也相对“划算”。

羊安镇住宅量价情况

邛崃规划情况

羊安产业新城鸟瞰

宗地详情

宗地一

土地位置：天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 56434.88

用地面积(亩):84.6532亩(其中出让面积 72.4831亩)

土地用途: 住兼商

容积率:①住宅兼容商业用地不小于4.84万平方米且不大于9.66万平方米，兼容商业计容建筑面积不大于总计容建筑面积的10%；②幼儿园用地满足行业主管部门要求。

建筑密度：①住宅兼容商业用地不大于28%；②幼儿园用地不大于35%。

建筑限高：建筑高度应满足区域城市设计要求。住宅建筑高度不小于18米且不大于70米，1号地块临西侧规划道路建筑高度不大于24米。

起拍价(万元/亩): 1200

起始楼面价（元/平米）:9000

成交单价（万元/亩）：1490

成交总价（万元）:107999.819

成交楼面价（元/平米）：11175

竞得者：首创

溢价率：24.2%

宗地二

土地位置：天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 39404.50

用地面积(亩):59.1068亩

土地用途: 住兼商

容积率:不小于3.95万平方米且不大于7.88万平方米，兼容商业计容建筑面积比例不大于总计容建筑面积的10%

建筑密度：28%

建筑限高：建筑高度应满足区域城市设计要求。住宅建筑高度不小于18米且不大于40米，临沈阳路、西侧规划道路建筑高度不大于24米。

起拍价(万元/亩): 1200

起始楼面价（元/平米）:9000

成交单价（万元/亩）：1460

成交总价（万元）:86295.928

成交楼面价（元/平米）：10950

竞得者：德商

溢价率：21.7%

宗地三

土地位置：邛崃市羊安镇新邛路北侧、九龙大道西侧

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 32811.86

用地面积(亩):49.2178亩

土地用途: 住兼商

容积率:1.0＜R≤3.0

建筑密度：30%

建筑限高：不大于45米且符合航空限高要求（局部不超过60米，且基底比例不大于25%）。

起拍价(万元/亩): 292

起始楼面价（元/平米）:1460

成交单价（万元/亩）：929

成交总价（万元）:14371.5976

成交楼面价（元/平米）：1460

竞得者：自然人

溢价率：0%

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